سوق الإسكان في بريطانيا تظهر علامات جديدة على السلالة بينما بيانات مصرف إنجلترا الجديد تكشف عن انخفاض حاد في الموافقة على الرهن العقاري
وانخفضت الموافقات المتعلقة بالصرف على شراء المنازل إلى 918 54 في آب/أغسطس، وهو أدنى مستوى منذ كانون الأول/ديسمبر 2023، وفقا لأرقام مصرف إنكلترا المنشورة في أيلول/سبتمبر 29.
ويأتي هذا الانخفاض حيث تواجه الأسر المعيشية البريطانية ارتفاعا في تكاليف الاقتراض وعدم التيقن بشأن الاتجاه المستقبلي لأسعار الفائدة.
لكن جزء آخر من آخر البيانات يقول قصة مختلفة جداً
While fewer people are securing mortgages to buy homes, consumers are borrowing heavily through credit cards, personal loans and other forms of unsecured credit.
وقد يصبح هذا الجمع أكثر أهمية بالنسبة لاقتصاد المملكة المتحدة الذي يتجه إلى الأشهر الأخيرة من عام 2026.
لا تزال الموافقة على التخليص تسقط
وتراقب الموافقة على الرهن عن كثب لأنها تقدم إشارة مبكرة إلى النشاط المستقبلي في سوق الإسكان.
ويمثل الرقم الأخير البالغ 918 54 موافقة انخفاضا آخر بعد أن انخفضت الموافقة بالفعل إلى حوالي 100 56 في تموز/يوليه.
وفي حزيران/يونيه، كان الرقم حوالي 200 58.
وهذا يعني أن الحركة التنازلية استمرت لعدة أشهر.
وهذا الانخفاض ملحوظ بوجه خاص لأن نشاط الرهن العقاري كان أقوى بكثير في وقت سابق من العام.
إن ارتفاع تكاليف الاقتراض يمكن أن يغير بسرعة ما يستطيع المشترين تحمله. وحتى التغييرات الصغيرة نسبيا في معدلات الرهن العقاري يمكن أن تترجم إلى اختلافات كبيرة في المدفوعات الشهرية على قروض أكبر.
ولأول مرة ينتقل المشترين والأسر المعيشية إلى ممتلكات أكثر تكلفة، أصبحت حسابات القدرة على تحمل التكاليف ذات أهمية متزايدة.
المستهلكين يقترضون أكثر في أماكن أخرى
تباطؤ الرهن يأتي بتناقض غير عادي
واستعار المستهلكون البريطانيون مبلغا إضافيا قدره 2.464 بليون جنيه استرليني في شكل ائتمان غير مضمون خلال آب/أغسطس، وفقا لأرقام مصرف إنكلترا التي أبلغ عنها رويترز.
ووصل معدل النمو السنوي في الائتمان الاستهلاكي إلى أسرع سرعة منذ أن بدأت سجلات مصرف إنجلترا المقارنة في عام 1993.
ويشمل ائتمان المستهلك الاقتراض من خلال بطاقات الائتمان والقروض الشخصية وغيرها من أشكال التمويل غير المضمونة ضد الممتلكات.
وتشير الأرقام إلى أن الأسر المعيشية لا تزال على استعداد لأن تنفق حتى على القروض العقارية التي تقترض ضعفاء.
وهناك عدة تفسيرات ممكنة.
ويمكن أن يعكس اقتراض المستهلك القوي الثقة بين الأسر المعيشية التي يمكنها أن تدير عمليات السداد في المستقبل.
ولكن يمكن أن يشير أيضاً إلى أن بعض المستهلكين يعتمدون بشكل متزايد على الائتمان للحفاظ على الإنفاق مع ارتفاع تكاليف المعيشة.
ولا يمكن للأرقام الرئيسية وحدها تحديد العامل المهيمن.
تظل تكاليف الاقتراض شاغلا رئيسيا
وتصل أرقام الرهن العقاري خلال فترة صعبة بالنسبة لأسواق السندات العالمية.
وقد ارتفعت عائدات السندات الحكومية ارتفاعا حادا في عدة اقتصادات رئيسية، بما فيها بريطانيا، حيث يستجيب المستثمرون لشواغل التضخم وأسعار الطاقة والتوقعات بأن أسعار الفائدة يمكن أن تظل مرتفعة لفترة أطول.
وأفاد رويتر بأن شهر أيلول/سبتمبر كان صعبا للغاية بالنسبة لأسواق السندات السيادية، حيث ارتفعت العائدات في بريطانيا وفرنسا وألمانيا وأستراليا والولايات المتحدة.
والتغييرات في عائدات السندات الحكومية تهم المقترضين العاديين لأن أسعار السوق المالية يمكن أن تؤثر في كيفية تأثير الرهون العقارية لأسعار المصارف وغيرها من منتجات الإقراض.
This does not mean every increase in government borrowing costs automatically produces an equivalent rise in mortgage rates.
غير أن الضغط المستمر في أسواق السندات يمكن أن يجعل من الصعب على المقرضين تقديم منتجات رهون ثابتة أرخص أجلا.
سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة كانت تبرد بالفعل
ولا تزال الأرقام الأخيرة تظهر في بيانات مصرف إنكلترا السابق.
وفي تموز/يوليه، انخفضت الموافقة على الرهن العقاري الصافي لشراء المنازل إلى 100 56 تقريبا من 200 58 في حزيران/يونيه.
وانخفضت القروض العقارية الصافية أيضا إلى 4.3 بليون جنيه استرليني في تموز/يوليه، مقابل 7.7 بليون جنيه استرليني في حزيران/يونيه.
وتبين بيانات مصرف إنكلترا المستقل أن القيمة الإجمالية للقروض العقارية السكنية غير المسددة بلغت نحو 1.76 تريليون جنيه استرليني خلال الربع الثاني من عام 2026.
وزادت أيضا نسبة القروض العقارية الجديدة التي تتجاوز نسبة القروض إلى القيمة 90 في المائة إلى 8.4 في المائة، وهو أعلى مستوى لها منذ الربع الثاني من عام 2008.
ويكتسي القرض المرتفع للرهون العقارية القيمة أهمية خاصة بالنسبة للمشترين ذوي الودائع الأصغر، بما في ذلك المشترين لأول مرة.
معدلات الفائدة تبقى مسألة كبيرة
ويتوقف الكثير الآن على ما يحدث للتضخم وأسعار الفائدة.
بنك إنجلترا نائب الحاكم ديف رامزدن قال هذا الأسبوع أن أسعار الفائدة يمكن أن ترتفع إذا استمرت ضغوط التضخم في البناء.
وأشار إلى المخاطر التي تشمل أسعار الطاقة، وأسعار الأغذية، والأجور، وضغوط الإمداد الأوسع نطاقا.
وقد حافظ البنك على سياسة نقدية تقييدية لأنه يحاول إبقاء التضخم تحت السيطرة.
وهذا يخلق بيئة صعبة لسوق الإسكان.
ومن شأن انخفاض الأسعار أن يساعد عادة على تحمل تكاليف الرهن العقاري ويمكن أن يشجع المزيد من المشترين على دخول السوق.
غير أن التضخم المستمر يجعل من الصعب تحقيق تخفيضات سريعة في تكاليف الاقتراض.
الأعمال أصبحت أكثر حذراً
والأسر المعيشية ليست الجزء الوحيد من الاقتصاد البريطاني الذي يظهر علامات على الحذر.
A Lloyds survey published on September 29 showed UK business confidence falling to its lowest level in 17 months.
وأبلغت الشركات عن ضعف تفاؤلها بشأن الاقتصاد الأوسع، وعن مزيد من الحذر بشأن آفاقها التجارية في المستقبل.
كما أشارت الدراسات الاستقصائية المنفصلة التي أجريت في أيلول/سبتمبر إلى بطء الزخم الاقتصادي وزيادة الضغوط التضخمية.
مزيج من ضعف الطلب على الرهن العقاري، والأعمال الحذرة، وارتفاع تكاليف الاقتراض يمكن أن يصبح أكثر أهمية لتوقعات بريطانيا الاقتصادية.
ما يعنيه هذا لمشترين منزل المملكة المتحدة
وبالنسبة للأشخاص الذين يخططون لشراء منزل، فإن الأرقام الأخيرة لا تعني بالضرورة انخفاض أسعار المساكن أو أن معدلات الرهن ستزداد تلقائيا.
They do show that fewer buyers are currently obtaining mortgage approvals.
ولذلك قد يرغب المشترين المرتقبون في إيلاء اهتمام خاص لمعدلات الرهن العقاري المتاحة، ومتطلبات الإيداع، وتكاليف السداد الشهرية بدلا من التركيز فقط على سعر الممتلكات المعلن عنه.
ويواجه المستثمرون الذين يقتربون من نهاية صفقة الرهن العقاري الثابتة القائمة أيضاً حساباً هاماً عند البت في تأمين سعر ثابت آخر أو انتظار تغيير شروط السوق.
There is considerable uncertainty over where UK interest rates go next.
ما هو واضح بالفعل هو أن سوق الرهن العقاري في بريطانيا دخلت الأشهر الأخيرة من عام 2026 تحت الضغط المتجدد.
ومع الموافقة على الرهن العقاري الآن عند أدنى مستوى لها منذ كانون الأول/ديسمبر 2023، سيُراقب عن كثب إصدار بيانات مصرف إنكلترا القادم لعلامات تدل على ما إذا كان التباطؤ مؤقتا أو يصبح اتجاها أوسع لسوق الإسكان.